不動産投資において
最も重要なことは、リスクを取るべき部分を正確に見極める能力を磨くことだと思います。これは日々トレーニングを積むしかありません。
私も長年、不動産投資をしておりますが？
トレーニングは、毎日かかせません
もちろん、自己流ではなかなか能力が向上しないので、身近に居る成功者の投資や事業の経験談から、リスクを取るべき部分を学んでいくことが重要なので積極的にセミナーや物件視察は
欠かせません。
不動産投資は、いくつもの物件を何個検証して自分の目で確認している量と質により
どんどんいい物件にめぐり合う確立が高くなります。
また不動産投資理論と現場検証を繰り返しリスクの検証を絶対に行う。
不動産投資においては、利回りを重視するだけでなく周辺環境や駅やバス停など
を確認し細部までチェックする必要がある。
そして重要なのは、空室でも満室に出来るスキルがあるかないかで
今後の不動産投資は変わってきます。
リスク検証の一例
公売物件の入札参加の是非について、リスクの取り方の例を示します。この物件のスペックは下記のごとくです。現地説明会では建物の状態はかなり良好でした。
最低入札価格： 290万円
元社員宿舎
土地面積： 720 ㎡
建物面積： 1020 ㎡
築４９年のRC造4階建て陸屋根、 全２４戸
この案件での主なリスクは下記のごとくです。
- 客付けの難易度
- 駐車場が無い
- ランニングコスト
- 排水管の寿命が不明
- 耐震性の問題
- 出口戦略の問題
- 改修費の捻出方法
上記リスクのうち、②～⑦は検証によりある程度の回答を得ることが可能です。今回のケースでは③がかなりのマイナス要素となります。調査すると固定資産評価額は法定耐用年数を全経過していても再建築価格の20-25%の評価となるそうです。
つまり、銀行の担保評価が付かないにも関わらず、高額な不動産取得税や固定資産税を支払う必要があるのです。一種の逆ザヤと言っても過言ではありません。
⑦の出口戦略を、更地売却・満室にして売却・永久保有の３パターンで検証した結果、入札可能価格はほぼ最低入札価格付近に落ち着きました。やはり、鑑定価格はそれなりに実勢を反映しているようです。
そして、今回の案件で未解決部分のリスクは①の客付け難易度です。社員宿舎であったため、レントロールが全く存在しません。また、賃貸サイトで調査しましたが、近隣に比較可能な物件が存在しないのです。
客付けの技術に関してはそれなりに自信がありますが、土地勘が無く建物スペックに劣るので、私にとって①は未解決なリスクとなります。この物件の近隣大家さんなら充分検証可能なので、今回のケースではあくまで私にとってのみの未解決リスクとなります。
私は日々持ち込まれる案件に対して、このようなシュミレーションを数日掛けて検証しています。
最終的には、物件にリノベーションをし
物件自体の資産価値を向上すれば可能性ある物件かもしれない。
このような物件は毎日のように私の元に入ってきます。